我总结的选房思路

徐启叁

把房子总分算100分的话

一、地段占40%
包括距离工作单位的车程、未来上学的路程、医院的车程、大商场的车程、小超市菜市场的路程、公交站地铁站的路程、公园体育场的车程。注意，超过了30分钟就要降一等，我个人认为30分钟坐车很近，每天30分钟可接受，每天超过30分钟幸福感会下降的。比如买菜、上班、坐公交，这是每天都必须做的，近一点，至于商场、医院、公园，如果不是每天都去，可以远一点，大可不必听中介忽悠什么紧邻CBD啊、半小时商超啊等等忽悠。
至于学区，看个人需求，如果学区是个硬杠杠，应该放到所有因素前面。
二、房子户型30%
主要考虑
1. 采光时间：传统认为每天阳光照射4个小时比较好，实际上这4个小时没法精确测量，你可以这样算，一栋房子就算没有任何遮挡，即日出就被太阳晒，平均以0600日出、1800日没算，如果上午0900去看房子的时候阳光已经不能直射阳台或窗台了，一天下来也就6个小时，这是理论上的。
2. 采光方向和面积：窗户大了自然采光面积大，尤其是落地窗，最好光线能斜照到客厅的2/3以上，这样整个房子才亮堂（所谓的全明户型，即每个房间都有窗户，甚至包括厕所也有窗户，根据我看房的经验来看，厕所窗户采光意义不大，首先是因为如厕习惯开灯开通风，其次也不指望厕所窗户的光线照到客厅来增加客厅采光，总不能时时大开着厕所窗户吧。当然厕所窗户有总比没有强，但不应成为决定性因素）同时要结合房子的整体形状，长条形的房子，只在侧面开个普通窗户，房子一半都是暗的，正方形的房子就相对要求没那么高。如果这里普及一下，为什么很多房子样板间或者宣传图很漂亮，自己实际去看或者自己装修出来效果就一般，关键在于光线，很多北欧风，家具样式简单、线条明朗、布面平整，无形之中给光线反射提供了很多空间，再加上摄影师会补光，好看是应该的。
至于采光方向，一般都是南侧开窗，但是不要避讳北侧开窗，事实上北侧开窗也很好，容易形成南北穿堂风加快换气不说，北侧窗户的光线不受太阳高度角的影响，光线更自然均匀，不像南侧窗户，早晨时光线浑浑噩噩，空气中的粉尘在阳光里飞舞，接近中午时太阳打到地板上再反光又很刺眼。至于西侧，开小窗可以，大窗要谨慎，因为夏天西侧光照时间长，会很热。
3. 户型结构
所谓的户型方正，我觉得判断标准不应该是中介常说的房子平面图是个正方形，应该是这样的标准：公共生活区域（客厅、餐厅）靠中间，私人区域（卧室、厨房、书房）分四周，这个原则的根本要义就是：方便！两室一厅的厕所在一个角上，晚上起夜还得穿过客厅？不方便！进门玄关特别长，三步还走不到客厅，跟过隧道似的，不方便！衣帽间设在厕所里面，换衣服得先过厕所，不方便！等等，就是你设想你主要的生活场景，看看方便不方便。如果买别墅，我没经验。
4. 装修品质
无论新房还是二手房，只要带装修，这个就必须得考虑。其实看多了对于什么是好装修一眼就能估计个八九不离十，如果刚开始看，可以通过几个外表细节来看：木地板和墙、门等非地板地方的接缝处理、瓷砖的勾缝、插座的和墙的勾缝、家具的味道大小、厨房五金件的生锈程度和松动程度（这个也是所有活动物品寿命的关键，如床头柜啊、衣柜啊等等，现在的工艺下板子开裂啊、掉漆啊很少了）。如果是新房，可以找专业的验房团队，这个花钱就是了。
5. 其他项目
楼层：都觉得选顶楼或者一楼不好，认为顶楼怕漏水、怕热、怕停水，一楼怕吵、怕潮、怕扒窃，我个人不排斥，要看开发商有没有针对上述问题做解决方案，比如楼顶还有复合层、高压供水、做隔音等等，但是不好再出手，毕竟普通消费者都有这个认知。至于其他楼层，萝卜青菜各有所爱，我从没有因为楼层纠结过，主要还是看采光，不过18楼不好卖是事实，4楼还好。
视野：什么海景房、山景房，统统不要信。一是没用，你不会天天像诗人一样看海看山的，只是开发商噱头；二是今天的海景房明天就可能被另一座高楼档成一线海，你也没辙。所以视野这个东西应当考虑，但不必太较真。
隔音：这个其实很重要，但是开发商和中介一般都不说，因为这个很难做好。要是临街或者临马路的房子，这个就很重要。窗户的厚度、墙的隔音这些都是能偷工减料的。还有上下层楼的隔音，更重要，但是这个在看房的时候不好看出来。我目前的态度也只能是随缘。
三、小区整体占20%
1. 硬件方面：我觉得必须考虑的几个：收费停车位数量和免费的数量，我的经验来看，收费的越多越好，免费的越多，小区停车越乱！物业公司的品质：可以去链家、安居客等软件上打听，去实际问住户，进小区门看看门卫拦不拦你也能略见一斑。一个城市做得好的物业公司就那么几家，多看一看就有谱了。不必较真的几个：停车位价格（我看过的青岛这边车位最多的租一个月150，还包维护），绿化面积（小区绿化再多也比不上公园，只是点缀，核心是房子），物业费用（房子都买了，不差那三头五十的），梯户比（一梯三户略显紧张，一梯两户足够用了）
2. 软件方面：一般人都忽视这个，但是我觉得这个很重要。说是软件，其实就是人，你的邻居。最好的状态是：与你差不多年龄段、收入段的多（年轻人总不能住养老的小区里吧）、租户少（租户多的小区确实各方面乱一些）、各行各业就业的多、同事少（算是为了拓展交际圈吧）
四、其他项目10%
包括房龄啊、开发商实力啊、是否满五唯一或者满二唯一等等，我个人觉得不必太较真，大差不差即可。